Aunque el verano es una época de transición, los expertos sitúan al otoño de 2022 como complicado con subidas de precios de productos y servicios en general. ¿Qué pasará con el precio de las viviendas en la segunda mitad de año? ¿Seguirán subiendo o bajarán según el tipo de inmueble? Los factores que debemos tener en cuenta El experto inmobiliario, Eduardo Molet, ve diversos factores y circunstancias en el entorno del mercado inmobiliario que pueden afectar a demanda y precios, “lo que hace imposible dar una previsión con cierto rigor. La incertidumbre es política y económica. El sector inmobiliario como refugio ha funcionado con tipos de interés bajos, y ahora con la subida de las hipotecas tenemos otra incertidumbre más”. Además, opina que está subiendo el miedo a una fuerte recesión en otoño, lo que supone inmovilizar el dinero en el banco. El precio de las viviendas de hoy a final de año vendrá marcado por tres factores importantes, según apunta Carles de la Iglesia, socio de Revel. Son el desenlace de la guerra en Ucrania y la crisis energética. “Ya hemos visto incrementos de dos dígitos en la energía, hecho que afecta a los hogares directa e indirectamente a través del incremento generalizado de precios. No obstante, aún no podemos calibrar el recorrido que tendrá esta tendencia y buena parte de ello dependerá de la rapidez del desenlace del conflicto en el oeste de Rusia y de las acciones que la antigua República Soviética tome a nivel energético con relación a los países centroeuropeos, especialmente Alemania”. Además, apunta que el Banco Central Europeo, con su política histórica de contención de la inflación, frente a una Reserva Federal Americana más expansiva, prevé incrementos notables en los tipos de interés de referencia y la reducción del volumen de crédito a la banca. “Hecho que hace prever una reducción de las operaciones hipotecarias, endurecimiento de las condiciones y por ende un descenso en la demanda de vivienda”. Tales factores ayudarán a la ralentización del ciclo inmobiliario que se ha visto revitalizado tras la pandemia y que probablemente sufra de manera moderada el contexto de reducción de poder adquisitivo de las familias y la reducción del crédito. No obstante, desde Revel no creen en las malas noticias, sino en los cambios y ciclos que todo mercado padece y piensan que hay muchos factores que diferencian este momento del vivido en 2008. “Por un lado, el endeudamiento de las familias está en mínimos históricos, la calidad del crédito otorgado por los bancos está muy por encima de los criterios de solvencia y endeudamiento del periodo 2002-2008, y finalmente, los fondos y capital inversor, ve en el sector inmobiliario una buena opción de inversión frente a los mercados financieros cambiantes y más volátiles que el real estate”. Para Toni Expósito, Ceo de Comprarcasa, es evidente que la subida en los tipos de interés, tanto para las hipotecas variables como para las fijas, dejará fuera a una parte de los compradores, que o bien se tendrán que decantar por el alquiler o por la adquisición de viviendas de menor importe. También añade como factor en el precio de la vivienda, el encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez de suministros, que lleva a reducir el stock de vivienda nueva disponible. “Este freno en la oferta y el encarecimiento de materiales provocan que la subida de precios se dé sobre todo en la obra nueva”. Mientras que establece que la oferta de vivienda en venta es menor a la demanda. Por tanto, al igual que ocurre en cualquier sector, este desajuste entre oferta y demanda lleva a subidas de precios. “El sector inmobiliario se ha convertido en un valor refugio y es considerado un atractivo de inversión segura. Tradicionalmente, siempre ha sido así, pero ahora más que nunca, principalmente por la situación de incertidumbre económica a raíz de la pandemia, el contexto de incertidumbre global y por el ahorro familiar embalsado”.   ¿Seguirán subiendo los precios? Molet no ve una reducción de precios a corto plazo. “Las tendencias en los precios en el mercado inmobiliario son suaves y se mantienen en el tiempo”. Desde Comprarcasa también ven un aumento del precio de las viviendas en la segunda mitad de año, “seguramente sí porque estamos en contexto inflacionista, de incertidumbre, de tensión en el marco político-económico global y por los factores que comentaba anteriormente”. Casi 9 de cada 10 agentes inmobiliarios prevén que los precios se mantendrán estables o con un ligero aumento, de entre un 5-10% a corto-medio plazo, según datos de la XI edición del Barómetro Inmobiliario - ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ elaborado por el UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) y SIRA. “Para aquellos compradores que necesitan financiación, que suele ser la mitad de las operaciones de compraventa, hacer una estimación muy concreta es complicado porque el indicador del Euribor cambia diariamente. Aunque es cierto que lo hemos visto subir un punto en menos de seis meses y hasta final de año podría situarse entre el 1,25%-1,75%”. Carles de la Iglesia, socio de Revel, no acaba de afirmar este aumento de precios, especifica que todo dependerá de la profundidad del cambio de tendencia en el ciclo económico, del nivel de escalada del tipo de interés y de la incertidumbre generada por la guerra en Ucrania y las consecuencias que de ella se deriven. “Varios estudios sitúan a España en la cola del sobrecalentamiento inmobiliario de modo que la posibilidad de corrección en el precio es baja o muy baja”. Piensa así en un entorno máximo de recesión de 3 o 4 trimestres y “estamos en un mercado inmobiliario, en España, a nivel general, carente de oferta y tensionado por la demanda interna e internacional”.

Esta posibilidad porque la sentencia del Constitucional impide beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad a los que no reclamaron la devolución de la plusvalía antes del 26 de octubre de 2021, fecha en que se hizo pública dicha sentencia. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que el contribuyente tan sólo solicitó un fraccionamiento del pago de la plusvalía, algo que nada tiene que ver con recurrir la devolución del impuesto. De hecho, el experto asegura que es un error muy habitual de los contribuyentes el pensar que es lo mismo recurrir la liquidación o solicitar la rectificación de la autoliquidación, que solicitar un aplazamiento o fraccionamiento de la deuda. “Este error tiene en ocasiones consecuencias verdaderamente dramáticas. Ello, porque si el contribuyente que tan solo ha solicitado un fraccionamiento de la deuda, está en el convencimiento de que ya ha recurrido, es muy probable que el verdadero plazo de recurso acabe expirando, sin que tal recurso se haya interpuesto”, señala Salcedo. Por eso, Tributos considera que no consta que el contribuyente hubiera presentado ninguna solicitud de rectificación de la autoquilidación de la plusvalía con anterioridad a la fecha de la sentencia del Constitucional 182/2021. Y, por eso, la plusvalía es plenamente exigible “debiendo procederse a su ingreso en los plazos otorgados en el fraccionamiento concedido”. El recurso, clave para poder recuperar la plusvalía En definitiva, para Tributos la inconstitucionalidad de la plusvalía municipal no es excusa para dejar de pagar este tributo. Es necesario que el contribuyente reclame la devolución de dicha plusvalía antes de la fecha en que se dictó la sentencia (el 26 de octubre de 2021). “El recurso se antoja imprescindible para tratar de obtener la devolución de la plusvalía. En este punto, las opciones de recuperar lo pagado están garantizadas, si el contribuyente reclamó la plusvalía antes de la citada fecha del 26-10-2021”, añade el socio de Ático Jurídico. El experto también recuerda que tienen opciones de recuperar la plusvalía aquellos que recurrieron antes de la publicación en el BOE de la sentencia (25-11-2021), ya que así lo están reconociendo cada vez más Juzgados. E incluso los que recurren ahora, teniendo en cuenta la criticable intromisión del Tribunal Constitucional en cuestiones de legalidad, como es la decisión sobre qué es una “situación consolidada”, y qué no lo es

Una nueva tendencia del mercado residencial

Existen algunos factores a tener en cuenta antes de decidir vender nuestra casa sin la ayuda de un profesional